为什么说2019适合刚需不合适投资

时间:2019-01-17 13:26   编辑:enximanmaka.com

  切实樱桃最不喜好写买房倡导的文章,因为特别怕你们误解,毕竟很多读者不是长期看我文章,只是偶尔读一两篇,不理解樱桃以前的思路,很容易歪曲。

  昨天我说一线城市2019年刚需可能准备等利率下调到基准时入手,很多人一看就特弛缓,以为房价又要涨了,所以我今天再从宏观面说说。

  大家不要慌,刚需可以买,不代表房价会涨,我之前说过,政策底到了,市场底没那么快的,而且限购限贷不放松,也分歧适投资。

  长期跟随樱桃的老铁都知道,樱桃是大空头,从2017年2月我做民众号以来,就以看空楼市著称,但随着近期政策风向的转变,以及多少个城市政策放松,我看空房价的信念也变得不那么摇动了。

  樱桃从前多次对大家说过,我不是闭着眼睛瞎看空,而是跟着中心的脚步走,因为中国的楼市,现阶段依然是政策市,ZF让你买你就买,叫你停就停,基本上错不了。

  此轮调控从2016年10月份算起,到现在才2年零3个月,相比上一轮调控从紧到松短了一年多,让许多等待房价下跌的人凉了X。

  我始终认为房价涨到这个程度,不跌一跌释放泡沫,继续吹大那是相称危险的。

  但从现在开释的信号来看,ZF好像是不想让其跌,保持泡沫,不吹大也不缩小,把问题延后,以时光换空间。

  可能认为是局面所逼吧,从宏观经济面看,因为11月、12月份一些关键的经济参考指标PMI、PPI等都在超预期下滑,经济下行压力加大,所以1月份全面降准1个百分点。假如PPI在1月份或者2月份跌入负值,我估计降息都有可能。

  今天发改委说了,要确保一季度经济开门红。今年要在5个范围加快投资,不出意外,春节后,各地将会密集举行重大名目动工仪式。

  这种情形下,房地产投资跟破费作为拉动经济增添的重要一环,至少不会再打压了,而房地产又是一个买涨不买跌的市场,自从2018年国庆全国多少个地方掀起退房维权潮后,看涨预期渐入佳境,一夜之间突然转为看跌。成交量下滑,连刚需也不买房了,是各方都不愿看到的结果,所以良多经济学家甚至建言处所应该立刻放松政策,由于成果会有滞后性。

  上头反正说了因城施策,地方自己定夺本人负责吧,只有不太过分,就睁一只眼闭一只眼。

  如果不是出于YL压力,很多地方巴不得立即放松,管他泡沫多大,这是核心要全盘考虑的,地方才不管呢,有问题当前再说,当下已经快揭不开锅了。

  有些城市一方面想要连续依靠房地产,一方面又要照顾民心。所以想放松也只能偷偷摸摸,无奈昭告天下。

  可以预见的是,2019年,一直会有地方放松调控政策,放松到什么水平,就要看当地的经济增加和土地财政压力有多大了,如果下滑重大,那放松口子就会大些,下滑不严格,口子就会小些。

  再从中央层面看货泉政策,1月份全面降准,是为了投向实体经济,但恐怕也挡不住银行把部分水洒向房地产。

  今天有珠海的老铁告诉我,他昨天去四大国有银行之一办车贷,银行在推销首付贷,就是买房本来是首付3成,自己只需要准备2成,另外1成能够直接在银行办理首付贷,相当于银行可以贷8成。

  首付贷重出江湖,这是一个无比重大的放松信号!首付3成降到2成,这可是直接放大了杠杆,降落了购房门槛。

  另外,当初房企的融资也放松了一点点,但不明显放松。

  先说为什么我会倡议一线刚需在2019年见机入手呢?

  第一,利率下调是个主要的信号,最近北上广深的利率都在下调了,北京有个别银行利率上浮5%,上海可以打9折,深圳前段时间还在为上浮15%维权,现在就有2家外资银行只上浮5%了,下调非常快,将来调到基准是趋势。

  利率上调是银行收紧信贷,央行收紧调控的窗口引导信号,相对应的,下调是银行放松信贷,央行支持刚需购房的信号。

  利率的调解,直接影响到购房者的月供多少,每上浮10%,100万的贷款,30年总本钱多10万,每月多300元。一线城市现在动辄贷款两三百万,利率对购房者心理还是有点影响。

  第二,与之相随的,我预估今年放款的速度会加快,也就是额度会增加,从前两年因为调控去杠杆,房贷个别要半年才华放款,所以也拉长了市场的成交周期,很多人要拿到款才敢买房,如果未来2个月内就能放款,那也会带动成交量提升,量升则下跌空间有限。当然这个是我的猜想,有待验证。

  第三,一线城市限购限贷短期应当还不会放松,但北京广州也在做略微调剂,广州跌的少,就在放开人才落户,北京房价已经跌了百分之一二十,而且土地在放开限价,上海也跌了一些,而深圳比拟北京上海跌的最少,但深圳这个城市最敏感的是利率跟贷款。

  今天我还跟张大伟在探讨这个问题,为什么深圳跌的少,因为深圳的调控相比北上算最松的,落户门槛又低,而深圳的杠杆最高,投资客善于用各种信用贷款坚持月供,如果去杠杆真的能保持三年,我恐怕很多投资客始终供也要血本无归,但现在去杠杆去到一半,又变成了稳杠杆,利率开始下降,只能说深圳投资客们真是幸运。

  第四,从供给端来说,一线城市今年的新房库存会比较多,刚需可以随意筛选,开发商求你买房的时候偏偏是好时候,价格上也会比拟优惠。

  我常设想到了以上这几点,后续有其余因素我再补充。

  再说投资,今年我仍然不提议。

  樱桃之前说过,房价涨不涨,是要看有多少货币流向楼市,限购限贷不放松,流向楼市的水就会很有限,没大量的资金推动,房价就不具备大幅上涨的条件。

  房价不涨或者少涨,覆盖不了财务成本,也就不合适进场投资。

  什么时候限购限贷都放开了,那就另当别论了,但我预估2019不会。

  一线刚需大可不用着急,2019年等利率下调到基准再入场最好,今年一年机会多着呢。

  厦门粉丝问我,房价已经下跌3成,利率也下调到基准是否入场,像他们这种情况,当初就可买了。

  其余二线城市反应都比一线慢,不急不急。

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